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北京推期房預售審批加現房限價 雙保險控房價
盡管4月開始執行的多項調控手段，令北京房地產市場價格的漲幅有所收窄，但在房價保持穩定的"政治重壓"之下，北京市住建委仍在籌劃啟動"現房限價"政策。近日《中國經營報》記者獲悉，北京市住建委在籌劃"期房預售審批價格幹預"之外，再為"穩定房地產市場"加上一道保險。
目前，北京大量房地產開發企業已經開始抓緊辦理"期房轉現房銷售備案"和"現房銷售備案"工作，以搶在"現房限價管制"之前獲得銷售資格。而北京市住建委對"現房限價"管制政策的籌備以及技術系統升級工作，則至少需要兩個月左右的時間。
在"現房限價"的預期之下，北京高檔住房市場行情5月以來持續看漲，5月高檔住宅成交價格甚至創下17個月以來的"新高"，成交均價高達53329元/平方米。與此同時，部分已經獲得銷售許可的現房項目，也已開始籌備提價。
"搶跑"現房限價
"現在都在搶著辦手續，避免趕上住建委出臺的現房限價令，尤其是我們這些售價比較高的高端住宅項目。"6月12日，一位不願具名的北京市屬房企銷售負責人告訴記者。而多位房地產開發企業銷售負責人也均證實，從5月中旬開始，他們所在企業，都向北京市住建委提交瞭各類現房銷售申請。
實際上，從5月底開始，已經有多個項目完成相關手續，取得現房銷售的資格，其中不乏"高價項目"。如位於北京奧運村西側的盤古大觀項目目前已經完成現房銷售手續的備案，該項目曾最高標準超過100000元/平方米的銷售價格，一度創下北京商品房售價的最高紀錄。
除上述項目外，包括萬科、中化方興、融創等開發民間一信貸企業也都向北京市住建委遞交瞭現房銷售的有關材料，將部分可售房源由期房轉為現房銷售。北京市住建委統計數據顯示，5月，北京期房轉現房套數2134套，同比上漲89.35%，環比暴增11.26倍，轉現房面積達1777萬平方米，同比上漲55.33%。
盡管如此，並不代表這樣的局面能夠持續下去。記者瞭解到，北京市住建委正在籌劃、評估實施現房銷售價格管控的有關政策，而完成有關政策討論和技術系統升級工作，則至少需要兩個多月的時間。
4月1日，北京市政府下發《北京市人民政府辦公廳貫徹落實【國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知】精神進一步做好本市房地產市場調控工作的通知》(以下簡稱"京19條")，其間明確提出，除對期房預售價格實施幹預外，對現房銷售價格也將進行控制。
"京19條"下發後，北京立即啟動瞭對期房預售的價格幹預，對後期項目高於前期項目審批售價、新盤開盤價格高過區域標桿價格的項目，停止核發預售許可證。但是，對於現房銷售的價格幹預，一直尚未啟動。
"技術控制"現房價格
截至記者發稿時止，北京市住建委尚未對現房銷售價格進行"統一管制"。但是，部分"高價樓盤"的開發企業銷售負責人向記者反映，在進行現房銷售手續申請過程中，北京市住建委已經通過各種手段，"影響"這些高價樓盤的銷售定價。
"現房銷售在報批這個環節上，實際上分為兩種，一種是直接現房銷售，一種是期房轉現房銷售。"前述不願具名的北京市屬房企銷售負責人告訴記者。按照目前北京市住建委的"管制口徑""純現房銷售"價格管制較緊，"期轉現"的管制相對還比較寬松。
目前，北京市住建委通過兩套獨立信息系統分別對期房和現房銷售進行管理。在期房預售管理系統中，將按套記錄期房預售的價格民間信用貸款房貸還款計算方式的幾個問題民間信貸信息，一旦超過住建委設置的預售價格控制標準，系統將自動停止該樓盤的預售網簽資格。
由於在期房預售階段已經接受的價格管制並形成每套住房的銷售價格，在期房轉為現房銷售的過程中，將不再進行逐套價格備案，因此，"期轉現"管制相對較為寬松。
不過，對於並未經過期房預售階段直接申請現房銷售的項目，住建委將進行逐套價格備案，並對項目整體平均銷售價格進行控制和幹預，因此"直接現房"銷售的價格管理力度和口徑較為嚴格。
"如果住建委在現房銷售管理系統內，增加和期房一樣的'承諾售價標準'，那麼，一旦超過這個現房銷售的價格標準，和期房一樣，現房的網簽資格也將被直接停止，從而實現對現房價格的管控。"前述北京市屬房企銷售負責人告訴記者。
高端行情看漲
記者瞭解到，在"期轉現"和直接現房銷售備案的房源中，售價在4萬元/平方米以上的高端住宅市場，占有相當大的比例。而受到這一市場結構的影響，北京樓市高端市場的行情看漲。
據亞豪機構統計數據顯示，2013年前5個月北京共有10個公寓豪宅項目開盤，其中現房項目5個，占比達50%，而倒推5個月，2012年8~12月現房上市量僅占三分之一。2013年以來，現房在售豪宅項目量環比提升瞭12個百分點。亞豪機構副總經理高姍認為，對於豪宅項目而言，現房銷售具有實景呈現、隨時入住的優勢，更利於為提價增加籌碼。
5月份，北京公寓豪宅總體成交均價為53329元/平方米，環比上漲5%，在實現2013年以來4個月連漲的同時，刷新瞭17個月以來成交價格"新高"。而這其中超過1500萬元的豪宅成交瞭82套，相比4月的47套上升瞭74%。
以完成"期轉現"的盤古大觀為例，該項目前期積累的準客戶普遍看好盤古七星公館的長期價值，並始終堅持等待盤古七星公館轉現完成，屆時，這些購房者將開始陸續簽約購房，或將為6月北京頂級豪宅市場的黑馬，對下半年豪宅市場的表現產生不小影響。
受到這一預期變化的影響，進入三四月份以來，豪宅市場進入推盤旺季，北京高端物業尤其是千萬級物業供量有所增加，包括遠洋萬和公館、望京金茂府、西山壹號院、當代MOMA、太陽公元等一批知名項目均有所放量，有力拉升瞭頂級物業的成交上揚。同時，高姍分析，換房成本增加，一步到位置業需求增多，使得頂級人群更青睞於大戶型、高品質的終極產品，也成為頂級豪宅受捧的原因之一。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-06-16/09002252207.shtml
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