有大型樓盤租金回報率創新低
廣州市區多個板塊的樓盤都出現瞭平均回報率下跌的現象。
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穗住宅租賃市場進入淡季主要依據流通房源數量選擇出租投資性物業
"收租婆"日子不復往日風光。從九月開始，廣州住宅租賃市場進入淡季，廣州市區多個板塊的樓盤都出現瞭平均回報率下跌的現象，其中大型樓盤的出租回報率更是創瞭新低，相比之下，中等規模樓盤及公寓回報率則較高。
分析人士指出，這主要是因為大型樓盤中過多的面積相近、戶型相似的房源在租賃市場上露面，即使租金隨大市而上漲，其漲幅也遠不如同一小區內供應有限的可售房源的漲幅，所以出租回報率難言理想。
文、表記者林琳圖記者王維宣
"6%以上的租金回報率已經成為一去不復返的歷史瞭，現在收租婆日子也不好過瞭。"孫女士是早期的"收租婆一族"，手上有幾套單位，每個月收入不用愁，最近卻如此叨念。
原來，她的物業所在的駿景花園，平均租金回報率從第一季度的2.4%、第二季度的2.1%到這個季度的1.9%。事實上，9月開始，廣州住宅租賃市場已 提前進入淡季，多個板塊出現租金回報率下跌現象。不過業內人士透露，不是抱著做"收租婆"心態的投資者往往更在意物業轉手的升值空間。
回報率與房源供應量掛鉤
棠德花園的平均回報率從第一季度的2.9%跌至第三季度的2.6%，南洲花苑從3.1%到2.9%。而這並非廣州市場上的特例。據滿堂紅昨日公佈的數據，廣州市區多個板塊的樓盤都出現瞭平均回報率下跌的現象。
"大型樓盤的出租回報率更是創瞭新低。"滿堂紅市場部高級經理周峰告訴記者，住宅出租回報率表面上與物業成交價和租金的變化有關系，但實質還是跟房源的 供應量掛鉤。"比如目前租賃成交活躍且樓齡在13年以下的樓盤，若居住規模在8000戶以上，其租賃流通房源普遍比買賣流通房源多出5～6倍，過多的面積 相近、戶型相似的房源在租賃市場上露面，即使租金隨大市而上漲，其漲幅也遠不如同一小區內供應有限的可售房源的漲幅，所以出租回報率難言理想。"周峰說。
記者觀察到，如祈福新村這樣的大型小區，租金回報率就從第一季度的2.6%降至2.4%~2.5%之間，廣州雅居樂花園從2.3%降至2.1%，金碧花園從2.8%降至2.5%。
事實上，廣州市租賃市場從9月開始就提前進入瞭淡季。今年9月經滿堂紅地產促成的二手住宅租賃宗數比8月減少一成半，比2012年同期減少13%。在周 峰看來，造成這種現象主要是今年廣州住宅租金上漲過快所致："從滿堂紅市場研究部統計的數據看，今年第三季度廣州總體住宅平均租金為45.5元/平方米· 月，比第二季度上升7.4%，比2012年同期上升13.3%。"
尤其值得註意的是，天河區的住宅套均租金第三季度是4637元/月·套，與第二季度相比增幅達17.0%。
業內：
中等規模樓盤及公寓回報率較高
住宅租金急升，但小業主對將物業出租所產生的收益普遍不樂觀。全市的平均租金回報率第一季度是3.0%，第二季度是2.9%，出現逐月下降趨勢。抽取月 均出租宗數在50宗以上的樓盤或社區作為分析對象，對它們在今年前三季度的買賣成交均價、平均租金及毛回報率進行對比，可發現樓齡在13年以下的住宅盤出 租毛回報率相對較低，今年前三季度基本在2.7%以下。
對於像孫女士這樣的"專業收租婆"，還能選擇到什麼好的樓盤來作為長期"生金 蛋"的母雞呢？周峰認為，其實還是能找到相對合適的出租投資性物業。他發現，樓齡在13年以上的中等規模樓盤或舊社區，其出租毛回報率皆在2.8%以上， 甚至高於3%，而珠江新城周邊的鉑林國際公寓、嘉裕禮頓陽光、MBA國際公寓等公寓盤則目前仍繼續保持高性價比，出租毛回報率穩定在3.2%以上，最高可 達3.7%。
另外，他還強調投資者要關註樓盤規模因素，樓齡在13年以上的樓盤，隻要居住規模在3000戶以下，其租賃流通房源最多隻 是買賣流通房源的3倍以下，租客可選擇的空間有限，出租回報率便能保持穩定狀態。至於公寓產品，單個樓盤的規模隻有1000戶以下，出租回報率持續高企也 在情理之中。目前多數投資客戶的購房皆是高成本行為，若要保證獲取高於平均水平的出租收益，衡量其流通房源數量是首要關鍵。
租金回報下跌意味著每月的持有成本增加。不過，也有投資者認為，目前樓價繼續處於上升通道，自己並不太計較租金回報率下跌："因為房子一轉手，該賺的還是會到手的。"
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-10-11/09143628379.shtml
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