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部分私房有學位 改造有 錢途



  投資方式一 原狀出租套取征地拆遷費

  私房的買傢中，還有一類是投資客。

  滿堂紅地產研究部高級經理周峰表示，廣州市允許私房原狀維修不需報建後，私房投資開始活躍。尤其是在叫停私房分房契前，投資客喜歡買下一棟私房改造裝修，然後拆分成好多套小戶型，因為戶型小且多是學位房，房子很好賣。但在叫停分房契和限購後，私房投資有所減少。

  現在不少投資私房的會瞄準可能會被舊城改造拆遷的區域，將房子買下來後原狀出租，等著征地套取補償金。按照廣州市征地拆遷規定，征地時最高可按照同地段的一手房標準進行補償，但也會結合建築的樓齡進行考慮。

  走訪過程中，不少地產中介都表示私房投資分房契是行不通瞭。但地產中介劉先生說，假如花2000元/平方米左右，還是可以分房契然後轉手出售。在劉先生看來，位於中山六路與解放中路交界的一棟舊房，就非常適合這種投資模式。這棟私房兩層半高，建築面積是114平方米，放盤價約為2萬元/平方米。"帶朝天路小學學位，如果能找人拆分房契，會很好賣。因為小戶型的房源，每層又帶有花園和省級學位，馬上轉手每平方米至少都有4000~5000元的利潤空間"，劉先生說。但對於如何分房契，他也說不出個所以然來，"有投資客戶說他們還有門路辦，但具體怎麼辦他們也不說"。

  而對於如何重建改造私房，地產中介多表示並不難，因為有專門做老城私房重建的裝修隊，"很專業，包裝修大概是2000元/平方米"。

  投資方式二 重新裝修，拆多間出租

  也有投資客是拿下私房後重建裝修，然後再拿出來放盤。

  荔灣區西華路金花街附近，近期就放盤瞭一棟這種私房。中介經紀劉先生說，這套房房產證不夠5年，每層面積是52平方米，有兩層半。一樓4米高，二樓2.9米高，按使用面積150平方米計算，大概是1.2萬元/平方米左右，房子做成瞭四房一廳。但因為是投資客拿下後翻新重建的，房產證不夠5年要交營業稅，現在已經出租。

  海珠區同福西路也是私房較多的區域，中介經紀陸先生說，最近賣出一棟兩層半的私房，建築面積有110平方米，房價約138萬元。這套房子需要重建，投資客買來後就打算改造用來出租。房子首層有4米多高，第二層有2.5米高，"如果間隔得好，可以做成8個房，每間至少租1100元一個月。如果裝修得好，每月租2000元一套也有可能"。按照每平方米重建裝修需要2000元/平方米計算，大概需要花18萬元進行改造，加上房價和交易費用，成本至少160萬元。按照總租金9000元計算，出租回報率大概是5.6%，略高於普通商品住宅。

  據業界人士介紹，不少分層分套出租的私房，年出租回報率往往可達到10%左右。假如房價仍處於上升通道，投資客還可再通過轉手賺錢。

  相關政策

中小企業信貸年息借貸增貸轉貸  適用全市私房的政策：原狀維修取消審批

  2009年起，廣州取消瞭對原狀維修工程的審批，總投資在30萬元以下或建築面積300平方米以下的重建，符合規劃、國土等有關要求的，可在取得相應許可後辦理開工備案證明後實施。

  具體的開工備案程序，需在工程開工前將有關資料報送屬地城鎮、街辦理備案手續，領取開工證明，由有專業資質的設計機構進行設計，然後由具有相應資質的施工單位施工。

  提醒

  根據廣州市城市規劃條例私房改造的有關規定，私人建房不能超過3層，否則屬違規建築，一經城市規劃部門查實將嚴懲。

  適用私人危房的政策：原地重建面積不"縮水"

  私人危房如要拆舊重建，原本要退縮消防通道和采光等，重建後房屋實際占地面積要"縮水房貸屏東泰武房貸"。

  去年開始，規劃政策給瞭優惠，有條件地開辟辦理建設工程規劃許可證"綠道"，對於危險房屋需要拆除重建的，在對原房屋進行證據保全的基礎上，允許不"縮水"原址重建。

  近日獲審議通過的《廣州市2014～2016年度城市危房治理工作方案》中，明確該優惠政策可延續至2016年。

  提醒

  需要有危房鑒定和房屋所在地的國土房管局分局證明，才可享受原地重建面積不"縮水"政策。一旦被發現或被舉報騙取危房鑒定的，將面臨處罰。

  私房改新有優點

  地段好或享省級學位

  廣州的私房主要分佈在老城區，越秀區有越秀南、朝天路、小北路、西門口等，荔灣區有多寶路、文昌路、長壽路等，海珠區有同福西路等。這些地段都是交通便利、生活配套非常成熟的區域，鬧中取靜，住房密度較低，居住舒適，而且部分私房還有省級學位。而由於比較老舊，私房房價比周邊普通商品住宅要便宜很多。

  樓層高可做復式使用

  私房的樓層高度高，在同等房產證面積下，比普通商品房多瞭很多使用空間。

  記者從廣州市規劃局瞭解到，原先磚木結構的私房，采取在房屋內部增設結構柱或增設混凝土框架，以及更換房屋外墻飾面材質、更換門窗等措施，以達到排危和安全、舒適使用的目的。而在原狀維修時，隻要在房屋外部總高度不變、外立面不變的情況下，內部可合理調整各樓層的層高。雖然不能作為房產證變更建築面積、建築層數的依據，但私房首層多數有4米，新業主可以根據需要，買下來後改造成為復式房或者是存儲閣樓，很實用。

  私房改新有風險

  咨詢清楚，以防"改不瞭"

  已經買瞭私房進行改造的王先生說，私房改造並不是很難，但也存在"改不瞭"的風險。因此，在正式買房前，要進行多方咨詢，確認房屋是否可以改造以及可以改造到什麼程度。假如有涉及到要報建環節的改造，還要將報建可能會被延誤的時間成本等計算入內。

  資金門檻高，需專業知識

  另外，私房由於多數是磚木結構房，所以基本都要一次性付款，無法進行商業貸款。據中介經紀人介紹，私房即便是在重建成框架結構後進行轉手，新接手的人也需要一次性付款。而且拿下舊的私房，通常都需要重建裝修，所以又需投入建設成本，因此資金門檻頗高。

  如果是投資客進入私房投資，多需要比較專業的知識。等拆遷補償的，由於舊城改造周期頗長，也存在風險。而對於自住客來說，選房時要看私房是否存在采光不好、容易出現水浸等問題。不過，廣州市規劃局允許私房在原狀維修時，在符合建築設計規范的前提下，升高或降低室內地臺不大於0.45米。



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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-18/07154597438.shtml


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